mercado de imóveis para baixa renda

De repente encheu de pesquisa, notícia, congresso, pacote, emenda constitucional, medida provisória e sei lá que mais sobre o mercado imobiliário de baixa renda

Agora as construtoras organizadas resolveram prestigiar a baixa renda. Segundo o Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior (MDIC) até 2003 das 800.000 UHs (unidades habitacionais) produzidas para até 10 SM (salários mínimos), apenas 13% estavam nas mãos da economia formal. A faixa até 5 SM não tinha nenhuma participação do setor formal. Qualquer loja de materiais de construção sabe que essa faixa é da autoconstrução (sem projeto e sem responsável técnico etc).

Agora, das 21 construtoras na Bolsa de Valores, 17 estão no segmento da baixa renda. De repente 80% das construtoras com dever de lucrar para agradar seus acionistas dedicadas à baixa renda? Deve ter alguma graça nisso. A CriActive (http://www.criactive.com.br/) fez uma pesquisa (Ago~Dez2008) com essas empresas e concluiu que a culpa é justamente da crise global e da falta de crédito, porque o segmento menos afetado nessa história toda de crise foi justamente o da baixa renda.

A pesquisa adotou os seguintes critérios:
1. Supereconômico: imóveis até R$ 60 mil;
2. Econômico: R$ 60 mil a R$ 120 mil;
3. Médio: R$ 120 mil a R$ 350 mil.

Essas construtoras preferem empreendimentos de R$ 60 a 120 mil, para a classe C, com renda domiciliar mensal de R$ 1.064,00 a R$ 4.591,00. Essa porta de entrada do mercado imobiliário é um mercado de 86 milhões de pessoas(46% da população brasileira), que apresenta um ritmo crescente de consumo.

A construção supereconômica, focada nas classes D/E, ainda não é viável para essas construtoras, e depende de subsídios do governo em programas de habitação popular. Nestas classes estão 39% da população brasileira, 73 milhões de pessoas.

Segundo a FGV de São Paulo, o mercado de baixa renda representa 30 milhões de domicílios com renda familiar inferior a R$ 1200,00, correspondendo a 60% dos domicílios no Brasil (IBGE), com menos de 20% da renda total do brasileiro. Os domicílios de baixa renda são lares com crianças até 5 anos e chefes de família com o primário incompleto, com valores conservadores (família, honra, justiça).

Está rolando uma Proposta de Emenda Constitucional (PEC) da Habitação, que propõe ao governo a destinação de 2% dos recursos da União e 1% dos Estados e municípios para habitação popular. Essa PEC é resultado de decisão conjunta (e inédita) de empresários, representantes de movimentos populares por moradia, centrais sindicais e parlamentares das mais diferentes legendas e linhas ideológicas. A PEC pretende solucionar definitivamente o déficit habitacional de oito milhões de moradias.

As famílias de baixa renda ficaram décadas relegadas à própria sorte, mas a culpa não é delas. É do governo, dos empresários etc, que para sobreviver só deram bola para a fatia do mercado com condições de pagar o preço de uma unidade habitacional. Com a aprovação da PEC, os empresários poderão construir HIS (habitação de interesse social) em várias regiões da cidade, independentemente de serem ou não classificadas como ZEIS (zonas de especial interesse social).

Cerca de 85% do déficit habitacional se concentra em famílias com renda de até três salários mínimos. Para elas, é preciso subsídio, que não se dá só com dinheiro, mas também com políticas compensatórias, como isenção fiscal para as habitações de interesse social - a cada unidade construída, mais de 30% do investimento custeia impostos. Portanto, basta baixar impostos nessa faixa de imóveis, e simplificar a liberação de recursos já há muito tempo contingenciados.

Interessa muito ao governo inserir esse mercado todo no mundo fiscal. Os "puxadinhos" e a autoconstrução só estimulam a informalidade e o aumento das ocupações em áreas inadequadas e de risco. Outro ponto a favor é que quem compra um imóvel nesse segmento econômico faz isso por uma necessidade de longo prazo. Esse povo não faz investimento oportunista.

Conclui-se que não haverá crise para esse segmento de baixa renda em 2009. Porque em 2007 já aconteceu uma redução histórica de 9,5% no déficit habitacional, que deve se repetir nas medições de 2008, segundo dados preliminares da CAIXA.

A partir de 2006, e principalmente em 2007, as maiores construtoras do país se voltaram para esse mercado, classificado de "inesgotável". Unidades baratas, rendem pouco, e só dão lucro para grandes construtoras em grandes quantidades. Outra prática nesse mercado são pequenos construtores que fazem um ou outro predinho, cujo rendimento precisa pagar até a gasolina da pick-up do construtor. Pequeno ou grande, todos esses empreendedores vendem com financiamentos baratos da CAIXA, com consórcios e por meio de cooperativas habitacionais. Só falta o governo acordar para isso.

A Rodobens, que concentra 80% de seus negócios no segmento até R$ 150 mil, entre 2007 e 2008 lançou cerca de 10,5 mil unidades habitacionais com esse perfil. E para 2009, prevê comercializar 22,8 mil moradias.

Se a crise econômica já vem estimulando o desenvolvimento desse mercado, e deve provocar um crescimento ainda maior, isso quer dizer que os grandes empreendedores vão tomar o mercado do construtorzinho da pick-up. Ou então vai ser o construtor mediano, que fazia um ou dois predinhos de classe média, que com o mesmo investimento, agora vai fazer uma meia dúzia de predinhos e conjuntinhos de casinhas geminadas, se agarrando a esse segmento como forma de sobrevivência.

Bacana isso. Finalmente os arquitetos vão ter que que se virar para fazer unidades de 36m2. Quero só ver...